Deklarera bostadsförsäljning – så gör du (K5/K6)

När du har sålt din bostad ska försäljningen redovisas i deklarationen. Den här guiden förklarar principiellt hur det går till – vilken blankett du använder, hur vinst eller förlust räknas ut och vad uppskov innebär. Observera att detta är allmän information och inte skatterådgivning. För aktuella regler, belopp och procentsatser hänvisar vi genomgående till Skatteverket.

K5 eller K6 – vilken blankett gäller?

Vilken blankett du deklarerar på beror på vilken typ av bostad du har sålt:

• Villa och småhus deklareras på blankett K5.
• Bostadsrätt deklareras på blankett K6.

Har du sålt flera bostäder redovisas varje försäljning för sig. Blanketterna, med tillhörande anvisningar, finns att hämta hos Skatteverket, som också är den källa du bör utgå ifrån för att veta exakt hur varje fält ska fyllas i.

Försäljningen redovisas normalt i inkomstdeklarationen året efter att det bindande köpekontraktet skrevs under. Det är kontraktsdagen, inte tillträdesdagen, som avgör vilket beskattningsår försäljningen tillhör. De exakta tidsgränserna och datumen anges av Skatteverket.

Så räknas vinst eller förlust ut

Grundprincipen för att räkna ut resultatet av en bostadsförsäljning är enkel att beskriva, även om detaljerna kan bli mer omfattande. Förenklat gäller:

Försäljningspris − inköpspris − förbättringsutgifter − försäljningsomkostnader = vinst eller förlust

Nedan förklaras de olika delarna översiktligt:

• Försäljningspris är det pris du sålde bostaden för enligt köpekontraktet.
• Inköpspris är vad du en gång betalade när du köpte bostaden, inklusive vissa omkostnader vid köpet.
• Förbättringsutgifter kan vara ny-, till- och ombyggnad samt vissa reparationer och underhåll. Vilka utgifter som får räknas med, och vilka beloppsgränser och tidsvillkor som gäller, framgår av Skatteverket.
• Försäljningsomkostnader är utgifter kopplade till själva försäljningen, till exempel mäklararvode och kostnad för homestaging eller besiktning.

Blir resultatet positivt har du gjort en kapitalvinst som ska beskattas. Blir det negativt har du gjort en förlust, som i vissa fall kan ge skattereduktion. Både vinst och förlust ska redovisas på K5 eller K6. Hur stor del av vinsten som tas upp till beskattning, vilken skattesats som gäller och hur en eventuell förlust hanteras avgörs av gällande regler hos Skatteverket – vi anger medvetet inga procentsatser eller belopp här eftersom dessa kan ändras.

Spara alltid underlag som köpekontrakt, kvitton och fakturor för förbättringsarbeten. Det är dina underlag som styrker de avdrag du gör, och Skatteverket kan begära att få se dem.

Uppskov med beskattning av vinsten

Om du säljer din bostad med vinst och köper en ny bostad kan du under vissa förutsättningar begära uppskov. Uppskov innebär förenklat att du skjuter upp beskattningen av hela eller delar av vinsten till ett senare tillfälle, i stället för att skatta av allt vid försäljningen.

För att uppskov ska vara möjligt behöver ett antal villkor vara uppfyllda, bland annat kopplade till att du köper en ny ersättningsbostad inom en viss tid och att bostaden uppfyller kraven. Det finns även regler för hur uppskovsbeloppet beräknas och hanteras över tid. Ansökan om uppskov görs i samband med att du deklarerar försäljningen, på samma blankett (K5 eller K6).

Eftersom villkoren, beloppsgränserna och den löpande hanteringen av uppskov kan ändras över tid är det viktigt att du kontrollerar de aktuella reglerna hos Skatteverket innan du bestämmer dig för om uppskov passar din situation.

Steg för steg – översikt

För att sammanfatta principen:

1. Ta reda på om din bostad deklareras på K5 (villa/småhus) eller K6 (bostadsrätt).
2. Samla ihop underlag: köpekontrakt, inköpspris, kvitton för förbättringar och försäljningsomkostnader.
3. Räkna ut vinst eller förlust enligt grundprincipen ovan.
4. Ta ställning till om du vill och kan begära uppskov.
5. Fyll i rätt blankett och redovisa i inkomstdeklarationen enligt Skatteverkets anvisningar.

Är din situation ovanlig eller känns komplicerad kan det vara klokt att ta hjälp av en professionell rådgivare. Skatteverket har också omfattande information och exempel som kan vägleda dig genom deklarationen.

Sammanfattning

Att deklarera en bostadsförsäljning handlar i grunden om att välja rätt blankett – K5 för villa och K6 för bostadsrätt – räkna ut vinst eller förlust utifrån försäljningspris minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningsomkostnader, samt att ta ställning till uppskov. De exakta skattesatserna, beloppen och procentsatserna anges alltid av Skatteverket och kan ändras, så utgå från deras aktuella information när det är dags att deklarera.

Ska du sälja och vill veta vad din bostad är värd innan du planerar för deklarationen? Få en kostnadsfri värdering och skaffa dig ett tryggt underlag inför din försäljning.