Friskrivningsklausul vid husförsäljning – vad innebär den?

En friskrivningsklausul kan påverka både trygghet och pris vid en husförsäljning. Här förklarar vi principiellt vad en sådan klausul innebär, hur den skiljer sig från en besiktningsklausul och när den brukar användas. Det här är allmän information och inte juridisk rådgivning – för din konkreta affär bör du alltid rådgöra med en jurist eller mäklare.

Vad är en friskrivningsklausul?

En friskrivningsklausul är en skrivning i köpekontraktet där säljaren helt eller delvis friskriver sig från ansvar för fel i fastigheten. I stället för att säljaren i normal ordning kan hållas ansvarig för vissa fel, är tanken att ansvaret begränsas eller tas bort genom klausulen. Syftet är att minska säljarens risk för att köparen ställer krav i efterhand.

Friskrivningar kan se olika ut. En del är breda och tar sikte på fel generellt, andra är mer avgränsade och gäller bara vissa förhållanden. Hur långt en klausul faktiskt sträcker sig är inte alltid självklart, utan påverkas av hur den är formulerad och av omständigheterna kring affären. Just därför är det klokt att låta en jurist eller mäklare gå igenom en föreslagen skrivning innan den blir en del av avtalet.

Sälja hus i befintligt skick

Att sälja hus i befintligt skick är ett uttryck många känner igen. Formuleringen signalerar att köparen övertar huset som det är vid affären, med de brister och det slitage som hör till. Det är dock viktigt att förstå att en sådan skrivning inte automatiskt är en heltäckande friskrivning.

Även med en formulering om befintligt skick finns grundläggande principer kvar. Köparens undersökningsplikt och säljarens ansvar för vissa fel bedöms fortfarande utifrån omständigheterna. Om du vill veta vad en specifik formulering faktiskt innebär juridiskt, är det något att stämma av med en jurist eller mäklare snarare än att tolka på egen hand.

Friskrivning och dolda fel

En vanlig fråga är hur en friskrivning förhåller sig till dolda fel. Grundtanken med en friskrivning från dolda fel är att säljaren vill begränsa sitt ansvar även för sådana brister som inte var synliga vid affären. En bred friskrivning kan alltså vara ett sätt för säljaren att försöka minska risken för krav som annars hade kunnat riktas mot säljaren.

Samtidigt är bilden inte svartvit. Hur en friskrivning verkar i ett enskilt fall, och vad som gäller om säljaren känt till men inte upplyst om en brist, är juridiska frågor som avgörs utifrån situationen. Att förlita sig på att en klausul löser allt kan därför bli fel. Vill du förstå vad en friskrivning betyder för ansvaret i just din affär bör du ta hjälp av en jurist.

Skillnaden mot en besiktningsklausul

En besiktningsklausul är något annat än en friskrivning, även om de ibland förväxlas. Medan en friskrivningsklausul handlar om att begränsa säljarens ansvar för fel, ger en besiktningsklausul köparen rätt att låta besikta huset och under vissa villkor dra sig ur affären om besiktningen visar något som köparen inte accepterar.

De två klausulerna löser alltså olika saker. En friskrivningsklausul skyddar i första hand säljaren mot framtida krav, medan en besiktningsklausul ger köparen en möjlighet att undersöka och eventuellt backa. De kan förekomma var för sig eller tillsammans i samma affär. Hur de kombineras och formuleras påverkar balansen mellan parterna, vilket är ännu ett skäl att låta en fackkunnig person läsa avtalet.

Undersökningsplikt och säljarens ansvar

En friskrivning tar inte bort köparens undersökningsplikt. Tvärtom får undersökningen ofta ännu större betydelse när en klausul flyttar risk mot köparen. Köparen förväntas undersöka huset noggrant före köpet, och många anlitar en besiktningsman för att uppfylla sin plikt så väl som möjligt.

Säljarens ansvar bör ses i ljuset av detta. En friskrivning kan begränsa ansvaret, men den befriar inte automatiskt säljaren från allt. Att vara öppen om kända brister ligger normalt i säljarens intresse, eftersom en oärlig eller undanhållande hantering kan försämra säljarens ställning om det uppstår en tvist. Balansen mellan friskrivning, undersökningsplikt och upplysning är sammansatt och bör hanteras med professionell hjälp.

När används en friskrivningsklausul?

Friskrivningsklausuler förekommer i vissa typer av affärer oftare än andra. Ett tydligt exempel är försäljning från dödsbo. När arvingar säljer ett hus som de inte själva har bott i har de ofta begränsad kunskap om husets skick och historik. Då kan en friskrivning användas för att minska säljarsidans risk för krav om brister som ingen kände till.

Klausulen kan även bli aktuell i andra situationer där säljaren av olika skäl vill begränsa sitt ansvar. Om en friskrivning är lämplig och rimlig i just din affär är dock inget som avgörs med en tumregel. Det beror på objektet, parternas förutsättningar och marknadsläget, och bör diskuteras med mäklare och vid behov en jurist.

Hur påverkas priset?

En friskrivning påverkar ofta priset. Genom att flytta risk från säljaren till köparen ändras förutsättningarna för affären. Många köpare vill kompenseras för den ökade risken, antingen genom ett lägre pris eller genom större försiktighet i budgivningen. En bred friskrivning kan därför i praktiken sänka betalningsviljan hos vissa köpare.

Hur stor priseffekten blir går inte att fastställa generellt. Det beror på husets skick, hur klausulen är formulerad, hur stark efterfrågan är och hur köparna uppfattar risken. För säljaren handlar det om en avvägning mellan minskad risk och möjlig priseffekt, en avvägning som blir tydligare med en genomarbetad värdering och rådgivning från mäklare.

Sammanfattning

En friskrivningsklausul innebär att säljaren helt eller delvis friskriver sig från ansvar för fel, och den skiljer sig från en besiktningsklausul som ger köparen rätt att undersöka och eventuellt dra sig ur. Att sälja hus i befintligt skick är inte i sig en heltäckande friskrivning, och köparens undersökningsplikt består oavsett. Klausulen är vanlig vid till exempel dödsbo och påverkar ofta priset eftersom risk flyttas till köparen. Det här är allmän information – låt alltid en jurist eller mäklare gå igenom avtalet i din konkreta affär.

Funderar du på att sälja och vill ha ett bra underlag för planering och prissättning? Börja med att få en kostnadsfri värdering.