Pantbrev och lagfart – vad du behöver veta vid husköp

Vid köp av ett hus dyker två begrepp snabbt upp: lagfart och pantbrev. Båda är kopplade till själva fastigheten och har med ägande och lån att göra. Här förklarar vi principiellt vad de är, varför de bara gäller fastigheter och inte bostadsrätter, samt hur du kan hålla nere kostnaderna genom att återanvända befintliga pantbrev.

Vad är lagfart?

Lagfart är det officiella beviset på att du äger en fastighet. När du köper ett hus eller en tomt ska ägarbytet registreras, och det är genom att ansöka om lagfart som du blir inskriven som ny ägare i fastighetsregistret. Registret hanteras av Lantmäteriet genom den så kallade inskrivningsmyndigheten.

Att söka lagfart är inte frivilligt utan ett krav när äganderätten till en fastighet övergår. Lagfarten fyller flera syften:

• Den visar utåt vem som är den rättmätiga ägaren.
• Den är en förutsättning för att kunna belåna fastigheten.
• Den skapar ordning och trygghet i fastighetsaffärer.

Du ansöker om lagfart efter att köpet är genomfört och köpebrev eller köpekontrakt finns på plats. Handläggningen och de exakta kraven sköts av Lantmäteriet.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är en handling som visar att en viss del av fastighetens värde kan användas som säkerhet för ett lån. När du tar ett bolån vill banken ha säkerhet, och den säkerheten skapas genom att fastigheten pantsätts. Pantbrevet är beviset på att ett så kallat inteckningsbelopp har tagits ut i fastigheten.

Enkelt uttryckt:

• Lagfart handlar om vem som äger fastigheten.
• Pantbrev handlar om att kunna belåna fastigheten.

Ett pantbrev tas ut på ett visst belopp. Om du behöver låna mer än vad de befintliga pantbreven täcker kan nya pantbrev behöva tas ut för mellanskillnaden. De flesta pantbrev är i dag digitala och registreras elektroniskt hos Lantmäteriet, men äldre pantbrev kan fortfarande finnas i pappersform.

Varför gäller detta bara fastigheter – inte bostadsrätter?

Lagfart och pantbrev är knutna till fastigheter, som villor, radhus med äganderätt och tomter. En bostadsrätt är däremot inte en fastighet. När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en bostadsrättsförening tillsammans med rätten att bo i en viss lägenhet. Själva fastigheten ägs av föreningen.

Det innebär att:

• Vid köp av fastighet söker du lagfart och hanterar pantbrev.
• Vid köp av bostadsrätt registreras i stället ditt medlemskap och innehav hos föreningen, och pantsättning av bostadsrätten sker genom föreningen.

Den här skillnaden är viktig att känna till, eftersom kostnaderna och den administrativa hanteringen skiljer sig åt mellan att köpa hus och att köpa bostadsrätt.

Lagfartskostnad och stämpelskatt

När du ansöker om lagfart tillkommer kostnader. Dessa består i regel av två delar: en stämpelskatt och en expeditionsavgift. Stämpelskatten beräknas normalt utifrån köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde, beroende på vilket som är högst.

När du tar ut nya pantbrev tillkommer på samma sätt en stämpelskatt på inteckningsbeloppet samt en avgift.

Vi anger medvetet inga exakta procentsatser eller belopp här, eftersom dessa fastställs av myndigheterna och kan ändras över tid. Aktuella nivåer för stämpelskatt och avgifter framgår av:

• Lantmäteriet – för lagfart, inteckningar och pantbrev.
• Skatteverket – för frågor som rör stämpelskatt.

Kontrollera alltid gällande satser hos Lantmäteriet innan du räknar på en husaffär, så att din kalkyl bygger på rätt underlag. En stämpelskatt kan utgöra en märkbar del av de tillkommande kostnaderna vid ett husköp, och det är därför klokt att räkna med den i budgeten från början.

Så kan befintliga pantbrev återanvändas

En vanlig missuppfattning är att man alltid måste ta ut helt nya pantbrev vid ett husköp. Så är det inte. Om säljaren redan har uttagna pantbrev i fastigheten följer dessa med fastigheten och kan i regel återanvändas av dig som ny ägare.

Så här fungerar det principiellt:

• Finns det redan pantbrev på ett belopp som motsvarar ditt lånebehov, kan din bank ta över dessa.
• Då slipper du kostnaden för att ta ut nya pantbrev för det beloppet.
• Behöver du låna mer än vad de befintliga pantbreven täcker, tas nya pantbrev ut endast för mellanskillnaden.

Det innebär att kostnaden för pantbrev ofta kan hållas nere, särskilt om säljaren haft ett stort lån och därmed pantbrev på ett högt belopp. Fråga banken och läs objektsbeskrivningen för att se hur mycket befintliga pantbrev uppgår till. Det kan påverka de totala kostnaderna vid köpet.

Att tänka på vid husköp

När du planerar ett husköp är det bra att ha helhetsbilden klar:

• Lagfart krävs för att du ska bli registrerad ägare och medför en kostnad.
• Pantbrev behövs för att belåna fastigheten och kan medföra kostnad om nya måste tas ut.
• Befintliga pantbrev kan ofta återanvändas och sänka kostnaden.
• Exakta satser för stämpelskatt och avgifter hittar du hos Lantmäteriet och Skatteverket.

Genom att räkna med dessa poster redan innan budgivningen får du en mer realistisk bild av vad huset faktiskt kommer att kosta, utöver själva köpeskillingen.

Så kommer du vidare

En viktig utgångspunkt vid varje husaffär är att veta vad bostaden faktiskt är värd. Ett realistiskt värde ger dig bättre koll på både lånebehov och de kostnader för lagfart och pantbrev som tillkommer.

Funderar du på att sälja eller köpa hus? få en kostnadsfri värdering och få en bedömning från en mäklare som kan din ort.