Servitut – vad det är och hur det påverkar fastighetens värde

Servitut är ett begrepp som ofta dyker upp vid husköp och värdering, men som många är osäkra på. Kort sagt handlar det om en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet på ett bestämt sätt. Här förklarar vi principen bakom servitut, skillnaden mellan avtalsservitut och officialservitut och hur en sådan rättighet kan påverka värde och försäljning.

Vad ett servitut är

Ett servitut innebär att en fastighet ges rätt att på ett visst sätt använda en annan fastighet. Rätten är knuten till själva fastigheterna, inte till de personer som för tillfället äger dem. Det betyder att servitutet i regel följer med när fastigheten byter ägare.

Man brukar tala om två roller. Den fastighet som har nytta av servitutet kallas härskande fastighet, och rättigheten sägs vara till förmån för den. Den fastighet som upplåter rätten kallas tjänande fastighet, och servitutet utgör då en last för den.

Vanliga exempel på vad ett servitut kan avse:

• Väg – rätt att använda en väg över grannens mark för att nå sin egen fastighet.
• Brunn eller vatten – rätt att ta vatten från en brunn på en annan fastighet.
• Avlopp och ledningar – rätt att ha och underhålla ledningar för avlopp, vatten eller el över annans mark.
• Brygga eller båtplats – rätt att nyttja en strand eller brygga som ligger på en annan fastighet.

Ett servitut ger alltså en avgränsad nyttjanderätt, inte äganderätt. Den tjänande fastigheten ägs fortfarande av sin ägare, men får tåla att den härskande fastigheten använder en del av den för det ändamål som servitutet omfattar.

Avtalsservitut och officialservitut

Servitut kan komma till på två principiellt olika sätt, och skillnaden är viktig att känna till.

Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan de berörda fastighetsägarna. De kommer helt enkelt överens om vilken rätt som ska gälla, exempelvis att den ena fastigheten får använda en väg över den andra. För att ett avtalsservitut ska bli synligt för framtida ägare kan det skrivas in i fastighetsregistret. Alla äldre avtalsservitut är dock inte inskrivna, vilket gör att sådana rättigheter ibland kan vara svårare att få överblick över.

Ett officialservitut bildas i stället av Lantmäteriet genom en så kallad förrättning, ofta i samband med att fastigheter styckas av eller ändras. Här är det alltså en myndighet som prövar och beslutar om servitutet. Officialservitut registreras i fastighetsregistret och anses generellt vara mer stabila, eftersom de har prövats i en formell process.

Den praktiska skillnaden handlar mycket om hur rättigheten uppstått och hur tydligt den är dokumenterad. Vid oklarheter om vilken typ av servitut som gäller, eller vad det närmare omfattar, är Lantmäteriet den självklara källan.

Hur servitut påverkar värde och försäljning

Ett servitut kan påverka värdet i båda riktningarna, beroende på om det är till förmån eller utgör en last.

För en fastighet som har ett servitut till förmån kan värdet påverkas positivt. En säkrad rätt till väg, vatten eller avlopp kan vara helt avgörande för att en fastighet ska gå att använda och bebygga. Utan en sådan rättighet kan exempelvis en tomt utan egen vägförbindelse vara betydligt mindre attraktiv. Ett tydligt servitut för väg skapar då trygghet och kan höja värdet.

För en fastighet som belastas av ett servitut kan effekten bli den motsatta. Om en del av tomten måste hållas tillgänglig för grannens väg, ledningar eller brygga, begränsas möjligheten att fritt använda eller bebygga marken. En sådan last kan därför sänka värdet, särskilt om den påverkar en attraktiv del av fastigheten.

Vid en försäljning är det viktigt att kända servitut redovisas så att köparen får en korrekt bild av vad som gäller. Oklarheter kring rättigheter kan skapa osäkerhet i en budgivning och i förlängningen påverka priset. Hur mycket ett enskilt servitut väger i kronor beror på dess innehåll, läget och hur det påverkar just den aktuella fastigheten, vilket gör att en individuell bedömning ofta säger mer än generella tumregler.

Var servitut syns

Uppgifter om servitut finns i fastighetsregistret, som förs av Lantmäteriet. Där kan det framgå om en fastighet har rättigheter till förmån eller belastas av servitut. Officialservitut och inskrivna avtalsservitut redovisas i registret, medan äldre avtalsservitut som inte skrivits in inte alltid syns.

För att få reda på exakt vad som gäller för en viss fastighet – vilka servitut som finns, om de är avtals- eller officialservitut och vad de omfattar – bör du vända dig till Lantmäteriet. De kan lämna aktuella och korrekta uppgifter och hjälpa till att reda ut oklarheter kring rättigheter och belastningar.

Sammanfattning

Ett servitut är en rätt för en fastighet att nyttja en annan, till exempel för väg, brunn eller avlopp. Avtalsservitut bildas genom avtal och officialservitut genom Lantmäteriets förrättning. Rätten kan vara till förmån och höja värdet, eller utgöra en last och sänka det. Vill du veta hur servitut och andra faktorer påverkar just din fastighet är en aktuell bedömning det tydligaste svaret – få en kostnadsfri värdering.