Byta mäklare – när, hur och vad du bör tänka på

Att byta mäklare mitt i en försäljning känns för många dramatiskt, men det är fullt möjligt. Det viktiga är att förstå uppdragsavtalet, veta hur du säger upp det på rätt sätt och undvika fällan med dubbel provision. Här går vi igenom principerna – exakta villkor hittar du alltid i ditt eget avtal.

När kan det vara aktuellt att byta mäklare?

Det finns många skäl att fundera på ett mäklarbyte. Kanske upplever du bristande kommunikation, få visningar, svag marknadsföring eller att förtroendet helt enkelt inte finns där. Om du är missnöjd med din mäklare är det klokt att först ta upp problemen direkt. Ofta går det att rätta till samarbetet utan att avsluta uppdraget, och ett samtal kan spara både tid och pengar.

Om samarbetet ändå inte fungerar kan ett byte vara rätt väg. Kom då ihåg att beslutet bör grundas på vad som faktiskt står i avtalet, inte på en allmän känsla av att du fritt kan byta när du vill. Det är uppdragsavtalet som avgör dina möjligheter och eventuella kostnader.

Uppdragsavtalets betydelse

När du anlitar en mäklare skriver ni under ett förmedlingsuppdrag, ofta kallat uppdragsavtal. Det reglerar bland annat ersättning, avtalstid, uppsägning och vilken form av uppdrag ni kommit överens om. Det är detta avtal som styr hela din situation om du vill avsluta mäklaruppdraget, och därför bör du läsa det noga innan du agerar.

Ensamrätt

Ensamrätt innebär att en enda mäklare har rätt till ersättning om bostaden säljs under den tid ensamrätten gäller, oavsett vem som hittar köparen. Även om du själv skulle sälja till en bekant kan mäklaren ha rätt till sitt arvode. Ensamrätten gäller under en avtalad period, och hur lång den är och hur den kan sägas upp framgår av just ditt avtal. Under ensamrättstiden är dina möjligheter att koppla in en annan mäklare mer begränsade.

Öppet uppdrag

Vid ett öppet uppdrag kan flera mäklare arbeta med din bostad samtidigt. Den mäklare som faktiskt förmedlar affären är den som får ersättning. Ett öppet uppdrag ger dig större rörelsefrihet, men villkoren och ersättningsreglerna varierar och ska alltid framgå av avtalet.

Uppsägningstid

Många uppdragsavtal innehåller regler om uppsägning och ibland en uppsägningstid. Exakt hur lång den är, och om det finns någon kostnad kopplad till en förtida uppsägning, står i ditt avtal. Undvik att utgå från allmänna antaganden om tidsgränser – kontrollera alltid det konkreta innehållet i det dokument du själv skrivit under.

Risken för dubbel provision

En av de vanligaste fallgroparna vid ett mäklarbyte är dubbel provision. Situationen uppstår om bostaden efter bytet säljs till en köpare som redan var spekulant hos den tidigare mäklaren. Om den förre mäklaren visat bostaden för just den köparen kan mäklaren ha rätt till ersättning, samtidigt som den nya mäklaren också ska ha betalt för sin förmedling. Då riskerar du att betala provision till två håll för samma affär.

För att minska risken bör du be den tidigare mäklaren om en skriftlig förteckning över de spekulanter som fått bostaden visad för sig. Med en sådan lista blir det tydligare vilka köpare som kan utlösa ett ersättningsanspråk, och du och din nya mäklare kan förhålla er till det. Reglerna om detta finns i uppdragsavtalet, och det är avtalets formuleringar som avgör om ett anspråk är befogat.

Så säger du upp mäklaravtalet

Att säga upp ett mäklaravtal bör alltid ske ordnat och skriftligt. Följande principer brukar underlätta:

1. Läs avtalet först. Gå igenom vad som gäller kring uppsägning, avtalstid, ensamrätt och ersättning innan du gör något.
2. Meddela skriftligt. Säg upp uppdraget skriftligt till mäklaren och behåll en kopia på din kommunikation.
3. Be om spekulantlistan. Efterfråga en förteckning över de personer mäklaren visat bostaden för, för att kunna bedöma risken för dubbel provision.
4. Reglera det ekonomiska. Klargör om det finns utlägg eller kostnader som ska betalas i samband med att uppdraget avslutas.
5. Dokumentera överenskommelsen. Se till att det ni kommer överens om finns skriftligt innan du går vidare med en ny mäklare.

Så undviker du konflikt

De flesta tvister vid mäklarbyten går att undvika med tydlighet och god ton. Ta upp problemen sakligt och ge mäklaren en chans att svara. Håll kommunikationen skriftlig så att det i efterhand är klart vad som sagts. Vänta gärna med att teckna ett nytt uppdrag tills det tidigare är formellt avslutat och de ekonomiska frågorna är utredda.

Skulle det ändå uppstå en tvist, till exempel om ersättning eller dubbel provision, kan du vända dig till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) som utövar tillsyn över fastighetsmäklare, eller ta hjälp av en jurist för att få din situation bedömd. Den här artikeln är allmän information och ersätter inte en juridisk bedömning av ditt enskilda avtal.

Sammanfattning

Du kan byta mäklare, men förutsättningarna avgörs av ditt uppdragsavtal. Kontrollera om du har ensamrätt eller öppet uppdrag, läs villkoren om uppsägning, säg upp skriftligt och begär en spekulantlista för att undvika dubbel provision. Vid oklarheter eller tvist är FMI och en jurist rätt instanser att vända sig till.

Funderar du på att byta mäklare inför en försäljning? Skaffa dig ett tryggt utgångsläge och ta reda på vad din bostad är värd – få en kostnadsfri värdering.