Mäklarens omsorgsplikt och upplysningsplikt – dina rättigheter

När du köper eller säljer en bostad är fastighetsmäklaren en central person i affären. Men vem arbetar mäklaren egentligen för, och vad har du rätt att förvänta dig? Här förklarar vi principerna bakom mäklarens roll som opartisk mellanman, omsorgsplikten och upplysningsplikten – och hur god fastighetsmäklarsed skyddar både köpare och säljare.

Mäklaren som opartisk mellanman

En av grundprinciperna för mäklaryrket är att mäklaren ska vara en opartisk mellanman. Det innebär att mäklaren inte enbart är säljarens ombud, även om det oftast är säljaren som lämnar förmedlingsuppdraget och betalar arvodet. Mäklaren ska istället ta hänsyn till både säljarens och köparens intressen och verka för en affär som är korrekt och rättvis för båda parter.

Opartiskheten betyder inte att mäklaren är passiv. Mäklaren får aktivt arbeta för att en affär ska komma till stånd, men får inte gynna den ena parten på den andras bekostnad. Denna balans är själva kärnan i mäklarens uppdrag och något du som konsument har rätt att förvänta dig.

Mäklarens omsorgsplikt

Omsorgsplikten handlar om att mäklaren ska genomföra sitt uppdrag omsorgsfullt och professionellt, och ta tillvara både köparens och säljarens intressen. I praktiken innebär det att mäklaren ska hjälpa parterna att få en trygg och korrekt affär – från visning och budgivning till kontrakt och tillträde.

Omsorgen visar sig i flera moment. Mäklaren ska verka för att nödvändiga uppgifter och handlingar tas fram, att villkoren blir tydliga och att båda parter förstår vad de skriver under. Målet är att minska risken för missförstånd och tvister längre fram. Denna omsorg gäller oavsett om du är köpare eller säljare.

Mäklarens upplysningsplikt

Upplysningsplikten är nära kopplad till omsorgsplikten. Den innebär att mäklaren ska ge både köpare och säljare sådan information som kan ha betydelse för affären. Det kan handla om uppgifter om bostaden, om villkor i affären eller om förhållanden som en part rimligen behöver känna till innan beslut fattas.

För dig som köpare betyder det att du ska få relevant information om objektet, så att du kan göra en välgrundad bedömning. För dig som säljare innebär det bland annat att mäklaren ska förmedla väsentlig information vidare på ett korrekt sätt. Upplysningsplikten är alltså ömsesidig och riktar sig åt båda hållen.

Det är viktigt att skilja på mäklarens upplysningsplikt och parternas egna skyldigheter. Säljaren har normalt ett ansvar att upplysa om vad hen känner till, och köparen har en egen undersökningsplikt. Mäklaren ska inom ramen för sin roll bidra med information och tydlighet, men ersätter inte parternas eget ansvar i affären.

God fastighetsmäklarsed

Begreppet god fastighetsmäklarsed är en samlande standard för hur en mäklare förväntas uppträda. Det är inte en enskild regel utan en helhet som utvecklas över tid och som mäklaren ska följa genom hela affären. Opartiskhet, omsorg och korrekt information är alla delar av denna sed.

God fastighetsmäklarsed innebär bland annat att mäklaren ska vara saklig, tydlig och ärlig, inte lämna vilseledande uppgifter och hantera budgivning och handlingar på ett korrekt sätt. För dig som konsument är detta ett skydd: du har rätt att förvänta dig att mäklaren agerar professionellt och i enlighet med god sed.

Vad du kan förvänta dig

Som köpare eller säljare kan du förvänta dig att mäklaren behandlar dig och motparten opartiskt, arbetar omsorgsfullt och ger dig den information du behöver. Du kan förvänta dig tydlighet kring villkor, ett korrekt genomfört förfarande och att mäklaren svarar på dina frågor på ett sakligt sätt.

Du kan däremot inte förvänta dig att mäklaren tar ensidigt parti för dig, eftersom det strider mot rollen som opartisk mellanman. Du behåller också ditt eget ansvar, till exempel köparens undersökningsplikt. En bra mäklare är tydlig med både sina skyldigheter och dina, så att förväntningarna blir realistiska från början.

Tillsyn och dina rättigheter

Om du anser att en mäklare inte har levt upp till omsorgsplikten, upplysningsplikten eller god fastighetsmäklarsed kan du vända dig till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). FMI är den statliga myndighet som registrerar mäklare och utövar tillsyn över yrkeskåren. Myndigheten kan pröva om en mäklare agerat i enlighet med de regler som gäller för yrket.

Tänk på att FMI granskar mäklarens sätt att sköta sitt uppdrag, men inte beslutar om ersättning till dig som enskild. För exakta regler och rutiner hänvisar vi alltid till FMI:s egen webbplats, som är den aktuella källan. Att känna till dina rättigheter gör dig till en tryggare part i affären.

Sammanfattning

Mäklaren är en opartisk mellanman med omsorgsplikt och upplysningsplikt gentemot både köpare och säljare. Genom god fastighetsmäklarsed ska affären skötas professionellt, tydligt och rättvist. Du har rätt att förvänta dig detta, samtidigt som du behåller ditt eget ansvar, och du kan vända dig till FMI om något brister.

Ska du sälja din bostad och vill stå tryggt inför mötet med mäklaren? Skaffa dig ett prisunderlag först – få en kostnadsfri värdering.